Apakah Hak Anda sebagai Penyewa di Malaysia?

Menyewa rumah sepatutnya memberi anda rasa selamat, bukan tekanan. Namun setiap tahun, ribuan penyewa di Malaysia berdepan situasi apabila tuan rumah melampaui batas — menukar kunci tanpa amaran, enggan memulangkan deposit atau masuk ke rumah tanpa memberitahu. Masalahnya, ramai penyewa tidak tahu di mana garis sempadannya. Mereka menyangka tuan rumah memegang semua kuasa hanya kerana dia pemilik hartanah itu. Andaian itu salah.

Panduan ini menerangkan hak undang-undang anda sebagai penyewa di Malaysia untuk 2026. Anda akan mengetahui apa yang tidak boleh dilakukan oleh tuan rumah, perlindungan yang anda ada di bawah common law dan perjanjian sewa, serta cara bertindak apabila hak itu dilanggar. Jika anda akan menandatangani perjanjian sewa, baca panduan ini bersama panduan lengkap perjanjian sewa rumah kami supaya anda memahami setiap klausa sebelum membuat komitmen.

Adakah Penyewa Dilindungi Undang-undang di Malaysia?

Malaysia tidak mempunyai statut sewaan kediaman khusus seperti Residential Tenancies Act di negeri-negeri Australia atau Housing Act 1988 di United Kingdom. Tiada satu statut yang mengkodifikasikan setiap hak dan kewajipan antara tuan rumah dan penyewa. Ini jurang yang telah lama didesak oleh pembela hak penyewa supaya ditangani oleh Parlimen. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menyatakan bahawa cadangan Akta Sewaan Kediaman (Residential Tenancy Act) berada di peringkat akhir penggubalan dan ia berharap dapat membentangkan Rang Undang-undang itu pada 2026. Selagi akta itu belum diluluskan dan berkuat kuasa, tiada tribunal sewaan.

Namun, ketiadaan akta khusus tidak bermakna penyewa tidak dilindungi. Hak anda sebagai penyewa datang daripada tiga sumber:

1. Perjanjian sewa. Ini dokumen undang-undang utama anda. Setiap klausa yang dipersetujui oleh anda dan tuan rumah — meliputi sewa, deposit, penyelenggaraan, penamatan dan akses — boleh dikuatkuasakan di mahkamah, dengan syarat perjanjian itu telah disetem oleh LHDN. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah Malaysia, dan ini melemahkan kedudukan anda dengan ketara.

2. Common law dan undang-undang kontrak. Mahkamah Malaysia menggunakan Akta Kontrak 1950 dan prinsip common law yang mantap dalam pertikaian tuan rumah-penyewa. Waad tersirat untuk menikmati hartanah dengan aman (quiet enjoyment), misalnya, wujud di bawah common law walaupun perjanjian sewa anda tidak menyebutnya secara jelas.

3. Akta Tahan Sewa 1951 (Distress Act 1951). Akta ini mengawal hak tuan rumah untuk menyita barangan penyewa bagi sewa yang tidak dibayar. Yang penting, ia menetapkan peraturan prosedur yang ketat yang mesti dipatuhi tuan rumah — mereka tidak boleh sesuka hati mengambil harta anda sendiri.

Kesimpulan praktikalnya: perjanjian sewa ialah dokumen paling penting yang melindungi anda. Jika ia kabur, tidak lengkap atau tidak ditandatangani, hak anda menjadi lebih sukar dikuatkuasakan. Sentiasa tegaskan perjanjian yang menyeluruh dan telah disetem sebelum berpindah masuk. Untuk pecahan penuh kandungan yang patut ada dalam perjanjian anda, rujuk panduan perjanjian sewa kami.

Hak Anda untuk Menikmati Hartanah dengan Aman

Hak untuk menikmati hartanah dengan aman (quiet enjoyment) ialah salah satu perlindungan paling asas bagi penyewa. Di bawah common law, sebaik sahaja anda menandatangani perjanjian sewa dan mengambil milikan hartanah, anda berhak menggunakan dan menduduki premis itu tanpa gangguan yang tidak munasabah daripada tuan rumah.

Berikut perkara yang tidak boleh dilakukan oleh tuan rumah di bawah hak ini:

• Masuk ke rumah tanpa notis. Tuan rumah tidak mempunyai hak automatik untuk masuk ke hartanah pada bila-bila masa. Kebanyakan perjanjian sewa mewajibkan tuan rumah memberi notis bertulis sekurang-kurangnya 24 hingga 48 jam sebelum lawatan, kecuali dalam kecemasan sebenar (seperti paip pecah atau kebakaran). Jika perjanjian anda tidak menyebut tempoh notis, common law masih melindungi hak anda terhadap privasi yang munasabah.

• Mengganggu atau menakut-nakutkan anda. Lawatan tanpa notis yang berulang, panggilan telefon berbaur ugutan atau taktik tekanan untuk memaksa anda keluar tidak boleh diterima. Tindakan ini boleh dianggap gangguan dan mungkin memberi anda asas untuk menamatkan sewaan serta menuntut ganti rugi.

• Menukar kunci semasa tempoh sewaan. Sesetengah tuan rumah cuba mengunci penyewa di luar sebagai cara memaksa pengusiran atau menyelesaikan pertikaian. Ini tidak sah. Selagi anda memiliki hartanah secara sah di bawah sewaan yang sah, tuan rumah tidak boleh menukar kunci, menyekat akses atau menghalang anda daripada memasuki rumah anda.

• Memutuskan bekalan utiliti. Memotong bekalan air, elektrik atau internet anda sebagai bentuk tekanan bukan remedi yang sah, walaupun anda berhutang sewa. Tuan rumah mesti menuntut sewa tertunggak melalui saluran undang-undang yang betul.

Jika tuan rumah melanggar hak anda untuk menikmati hartanah dengan aman, dokumentasikan setiap insiden secara bertulis — tarikh, masa, tangkapan skrin mesej, gambar. Bukti ini sangat penting jika pertikaian meningkat ke peringkat pengantaraan atau mahkamah.

Hak Deposit: Bila Tuan Rumah Boleh Membuat Potongan?

Pertikaian deposit ialah punca konflik paling biasa antara tuan rumah dan penyewa di Malaysia. Memahami peraturan berkaitan deposit sewa anda menghalang anda daripada kehilangan wang secara tidak adil.

Di bawah struktur deposit standard 2+1 (deposit sekuriti dua bulan ditambah deposit utiliti sebulan), tuan rumah hanya boleh memotong deposit sekuriti bagi kerosakan yang melebihi haus dan lusuh biasa. Ini perbezaan yang sangat penting.

Haus dan lusuh biasa termasuk cat pudar akibat cahaya matahari, kesan calar kecil pada lantai daripada penggunaan harian, lubang paku kecil daripada menggantung gambar dan sedikit perubahan warna pada grouting bilik mandi. Ini akibat semula jadi apabila seseorang tinggal di sesebuah hartanah, dan tuan rumah tidak boleh mengenakan caj kepada anda untuknya.

Kerosakan melebihi haus dan lusuh biasa termasuk lubang besar pada dinding, tingkap pecah, permaidani bernoda atau terbakar, perkakas rosak akibat salah guna dan kelengkapan yang hilang walhal ada semasa anda berpindah masuk.

Tuan rumah tidak boleh memotong deposit anda untuk:

• Mengecat semula seluruh unit melainkan perjanjian sewa menyatakan dengan jelas bahawa penyewa mesti mengecat semula semasa keluar, atau melainkan anda menyebabkan kerosakan pada dinding yang melebihi penggunaan biasa.
• Yuran pembersihan profesional melainkan perjanjian anda secara khusus mewajibkan pembersihan profesional pada akhir sewaan dan anda gagal mematuhinya.
• Kerosakan sedia ada yang sudah wujud semasa anda berpindah masuk. Sebab itulah gambar pemeriksaan semasa masuk sangat penting. Ambil gambar bertarikh bagi setiap bilik, setiap perkakas dan setiap kesan atau kecacatan sedia ada pada hari anda mengambil kunci.

Tuan rumah patut memulangkan deposit anda dalam tempoh yang munasabah selepas anda keluar — biasanya 30 hari, walaupun ini bergantung pada apa yang dinyatakan dalam perjanjian anda. Jika ada potongan, anda berhak menerima senarai potongan yang terperinci. Untuk pecahan lebih mendalam tentang peraturan deposit, tempoh pemulangan dan tindakan jika tuan rumah enggan memulangkan deposit, baca panduan deposit sewa kami.

Kewajipan Penyelenggaraan dan Pembaikan

Siapa yang membayar kos pembaikan? Soalan ini menimbulkan geseran dalam hampir setiap sewaan. Prinsip umum di Malaysia agak mudah, walaupun butirannya bergantung pada perjanjian sewa anda.

Tanggungjawab tuan rumah (pembaikan struktur dan utama):

• Bumbung bocor, kerosakan siling dan retakan struktur
• Masalah paip dalam dinding (paip pecah, kumbahan tersumbat dan melimpah)
• Kerosakan pendawaian elektrik yang merupakan sebahagian daripada infrastruktur bangunan
• Kerosakan perkakas utama (kompresor penghawa dingin, pemanas air) — tetapi hanya jika perkakas itu disediakan oleh tuan rumah dan perjanjian meletakkan tanggungjawab pembaikan pada tuan rumah

Tanggungjawab penyewa (penjagaan harian):

• Menukar mentol, bateri alat kawalan jauh dan barang guna habis kecil
• Memastikan hartanah bersih dan dalam keadaan munasabah
• Penyelenggaraan kelengkapan kecil (mengetatkan skru longgar, membuka longkang tersumbat akibat penggunaan peribadi)
• Pembaikan kerosakan yang disebabkan oleh penyewa atau tetamu penyewa

Kawasan kelabu ialah perkakas dan kelengkapan yang disediakan oleh tuan rumah. Jika tuan rumah melengkapkan unit dengan mesin basuh, peti sejuk atau ketuhar terbina dalam, perjanjian sewa patut menyatakan siapa menanggung kos pembaikan. Jika perjanjian tidak menyebutnya, beban biasanya jatuh kepada tuan rumah bagi kerosakan akibat penggunaan biasa, dan kepada penyewa bagi kerosakan akibat salah guna atau kecuaian.

Jika tuan rumah enggan melakukan pembaikan struktur yang menjadikan hartanah tidak selamat atau tidak boleh didiami — contohnya, bumbung yang terus bocor sehingga menyebabkan kulat — anda mungkin mempunyai asas untuk menamatkan sewaan tanpa penalti. Dokumentasikan masalah itu, maklumkan tuan rumah secara bertulis dan beri mereka tempoh yang munasabah untuk bertindak balas sebelum mengambil tindakan lanjut.

Pengusiran Haram: Apa yang Tidak Boleh Dilakukan Tuan Rumah

Di sinilah ramai tuan rumah melampaui batas, selalunya tanpa sedar bahawa mereka melanggar undang-undang. Tanpa mengira keadaan — walaupun anda berhutang sewa — tuan rumah tidak boleh melakukan mana-mana perkara berikut:

• Mengunci anda di luar hartanah. Menukar kunci, memasang mangga pada pagar atau menyekat laluan masuk semasa anda masih memiliki hartanah secara sah adalah haram. Perjanjian sewa memberi anda hak untuk menduduki hartanah sepanjang tempohnya.

• Mengalihkan atau membuang barangan anda. Sesetengah tuan rumah mengugut untuk membuang perabot atau barangan peribadi penyewa. Melainkan perintah mahkamah telah diperoleh, tindakan ini menyalahi undang-undang. Malah di bawah Akta Tahan Sewa 1951, yang membenarkan tuan rumah menyita barangan bagi sewa tertunggak, terdapat proses undang-undang yang ketat melibatkan permohonan mahkamah dan bailif.

• Menggunakan ugutan atau kekerasan fizikal. Sebarang bentuk intimidasi, penderaan lisan atau keganasan fizikal untuk memaksa anda keluar bukan sahaja melanggar perjanjian sewa tetapi juga boleh menjadi kesalahan jenayah.

• Memotong utiliti untuk memaksa anda keluar. Seperti yang disebut di atas, memutuskan bekalan air atau elektrik bukan kaedah pengusiran yang sah.

Proses pengusiran yang sah di Malaysia:

Jika tuan rumah mahu mengusir penyewa, mereka mesti mengikut proses undang-undang yang betul:

1. Menyampaikan notis bertulis tentang pelanggaran atau penamatan, mengikut terma perjanjian sewa.
2. Memberi penyewa tempoh notis yang dinyatakan dalam perjanjian (biasanya satu hingga dua bulan) untuk membetulkan pelanggaran atau mengosongkan premis.
3. Jika penyewa tidak keluar, tuan rumah mesti memfailkan saman sivil di mahkamah untuk mendapatkan perintah mahkamah bagi milikan.
4. Hanya selepas memperoleh perintah mahkamah barulah tuan rumah boleh mengambil semula hartanah secara sah, dan ini dilaksanakan oleh pegawai yang dilantik mahkamah, bukan oleh tuan rumah sendiri.

Proses ini mengambil masa, dan itulah sebabnya sesetengah tuan rumah mengambil jalan pintas yang haram. Tetapi jalan pintas itu mendedahkan tuan rumah kepada tuntutan balas ganti rugi, dan memberi anda — penyewa — kelebihan dari segi undang-undang.

Penamatan Awal: Hak dan Penalti Anda

Kehidupan berubah. Anda mungkin perlu menamatkan sewaan sebelum tempoh yang dipersetujui tamat kerana pertukaran kerja, keadaan keluarga atau hanya kerana hartanah itu tidak lagi sesuai. Berikut perkara yang perlu anda tahu.

Jika perjanjian sewa anda ada klausa penamatan awal, ia biasanya menyatakan bahawa penyewa mesti memberi notis bertulis satu hingga dua bulan dan melucuthakkan deposit sekuriti (atau sebahagian daripadanya). Ini susunan paling biasa di Malaysia. Walaupun kehilangan deposit menyakitkan, ia memberi jalan keluar yang bersih.

Jika perjanjian anda termasuk klausa diplomatik, anda mungkin boleh menamatkan sewaan lebih awal dengan notis bertulis (biasanya dua hingga tiga bulan) tanpa melucuthakkan deposit. Klausa diplomatik adalah standard bagi ekspatriat tetapi semakin kerap dimasukkan dalam perjanjian penyewa tempatan yang pekerjaannya memerlukan pertukaran tempat.

Jika perjanjian anda tiada klausa penamatan awal, keadaannya lebih rumit. Secara teknikal, anda terikat untuk membayar sewa bagi seluruh baki tempoh. Secara praktikal, kebanyakan tuan rumah akan berunding — terutamanya jika anda membantu mencari penyewa pengganti dan terus membayar sewa sehingga penyewa baharu berpindah masuk.

Strategi rundingan yang berkesan:

• Tawarkan untuk melucuthakkan deposit sebulan dan bukannya dua bulan, jika anda memberi notis yang mencukupi dan meninggalkan hartanah dalam keadaan baik.
• Cadangkan untuk menanggung kos tuan rumah mencari penyewa baharu (seperti yuran ejen).
• Tulis semuanya secara bertulis. Persetujuan lisan sukar dikuatkuasakan.

Untuk tip menstrukturkan perjanjian bagi melindungi diri sejak awal, baca panduan menyewa rumah di Malaysia kami (Bahasa Inggeris).

Cara Menyelesaikan Pertikaian Tuan Rumah-Penyewa di Malaysia

Apabila komunikasi terputus, anda perlukan laluan penyelesaian yang jelas. Berikut pilihan anda, daripada yang paling kurang formal hingga paling formal.

1. Rundingan terus. Mulakan di sini. Banyak pertikaian timbul akibat salah faham, bukan niat jahat. Tulis aduan atau permintaan anda secara bertulis (e-mel atau mesej WhatsApp), nyatakan fakta, rujuk klausa berkaitan dalam perjanjian sewa dan cadangkan penyelesaian. Kekalkan nada yang profesional dan berasaskan fakta.

2. Pengantaraan. Jika rundingan terus gagal, pertimbangkan pengantaraan melalui Asian International Arbitration Centre (AIAC) atau pengantara swasta. Pengantaraan lebih cepat, lebih murah dan kurang bersifat permusuhan berbanding ke mahkamah. Kedua-dua pihak mesti bersetuju untuk menyertai, dan pengantara membantu mencapai keputusan yang boleh diterima bersama.

3. Ketahui tribunal yang tidak terpakai. Malaysia belum mempunyai tribunal sewaan. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) hanya mendengar tuntutan pembeli terhadap pemaju perumahan berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, jadi ia tidak mendengar pertikaian tuan rumah-penyewa. Tribunal Tuntutan Pengguna (TTPM) juga secara amnya bukan forum yang betul: seksyen 99 Akta Perlindungan Pengguna 1999 mengecualikan tuntutan yang melibatkan kepentingan atas tanah, dan sewaan ialah kepentingan sedemikian. Oleh itu, kebanyakan pertikaian deposit dan sewa akhirnya dibawa ke mahkamah sivil.

4. Mahkamah sivil (Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen). Bagi pertikaian melibatkan wang (deposit tidak dipulangkan, ganti rugi, pelanggaran kontrak), anda boleh memfailkan tuntutan di Mahkamah Majistret (bagi tuntutan sehingga RM100,000) atau Mahkamah Sesyen (bagi tuntutan sehingga RM1,000,000). Prosesnya melibatkan pemfailan pernyataan tuntutan, penyampaiannya kepada pihak lawan dan menghadiri perbicaraan. Khidmat peguam digalakkan tetapi tidak wajib bagi tuntutan kecil.

5. Bantuan guaman. Jika anda tidak mampu mengupah peguam, Pusat Bantuan Guaman Majlis Peguam Malaysia menyediakan bantuan guaman percuma atau bersubsidi kepada individu yang layak. Yayasan Bantuan Guaman Kebangsaan (YBGK) ialah satu lagi sumber bagi penyewa yang memerlukan bantuan tetapi tidak mampu membayar yuran guaman swasta.

Apa jua laluan yang anda pilih, dokumentasi ialah segala-galanya. Simpan salinan perjanjian sewa, semua surat-menyurat dengan tuan rumah, resit, gambar dan sebarang notis bertulis. Kes dengan dokumentasi yang kukuh diselesaikan lebih cepat dan lebih memihak kepada anda.

Sumber: The Edge, 5 Februari 2026: Akta Sewaan Kediaman akan dibentangkan tahun ini, Akta Perlindungan Pengguna 1999 (Akta 599), s. 99, Bidang kuasa Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di bawah HDA s. 16N. Disemak September 2026.

Soalan Lazim tentang Hak Penyewa

S: Bolehkah tuan rumah menaikkan sewa dalam tempoh sewaan?

Tidak, tuan rumah tidak boleh menaikkan sewa dalam tempoh perjanjian sewa melainkan perjanjian itu sendiri mengandungi klausa semakan sewa atau kenaikan sewa. Jika klausa sedemikian wujud, kenaikan mesti mengikut terma yang dinyatakan (contohnya, kenaikan peratusan tetap selepas 12 bulan). Jika tiada klausa sedemikian, sewa kekal tetap sepanjang tempoh perjanjian. Kenaikan sewa hanya boleh dicadangkan semasa pembaharuan, dan anda bebas untuk menerima, berunding atau menolak dan keluar.

S: Bolehkah saya menyewakan semula hartanah atau menyewakan bilik?

Hanya jika perjanjian sewa anda secara jelas membenarkan sewa semula (sublet). Kebanyakan perjanjian sewa standard di Malaysia mengandungi klausa yang melarang penyewa menyewakan semula, menyerahhakkan atau melepaskan milikan hartanah tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada tuan rumah. Jika anda menyewakan semula tanpa kebenaran, tuan rumah mungkin mempunyai asas untuk menamatkan sewaan. Jika anda berhasrat untuk menyewakan semula, rundingkan klausa ini sebelum menandatangani.

S: Apa berlaku kepada sewaan saya jika tuan rumah menjual hartanah?

Perjanjian sewa anda kekal sah dan mengikat pemilik baharu, dengan syarat ia telah disetem dan didaftarkan jika perlu. Pemilik baharu mengambil alih kedudukan tuan rumah terdahulu dan mesti menghormati terma sedia ada sehingga perjanjian tamat. Secara praktikal, sesetengah pemilik baharu mungkin mendekati anda untuk merundingkan penamatan awal atau perjanjian baharu, tetapi mereka tidak boleh memaksa anda keluar sebelum tempoh yang dipersetujui tamat. Ini satu lagi sebab mengapa perjanjian sewa yang disetem sangat penting.

S: Adakah saya mempunyai hak jika perjanjian sewa saya tidak disetem?

Anda masih mempunyai hak kontrak antara anda dan tuan rumah, kerana kontrak wujud sebaik sahaja kedua-dua pihak bersetuju dengan termanya. Namun, masalah praktikalnya ialah penguatkuasaan. Perjanjian sewa yang tidak disetem tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah Malaysia di bawah Akta Setem 1949. Maknanya, jika pertikaian dibawa ke mahkamah, anda tidak boleh bergantung pada dokumen itu untuk membuktikan kes anda. Anda boleh membetulkannya dengan menyetem perjanjian secara lewat, walaupun anda perlu membayar duti setem asal ditambah penalti. Untuk butiran tentang duti setem dan cara menyetem perjanjian anda, rujuk panduan perjanjian sewa kami.

Lindungi Diri Anda Sebelum Menandatangani

Hak anda sebagai penyewa hanya sekuat persediaan anda. Sebelum menandatangani mana-mana perjanjian sewa, baca setiap klausa, rundingkan terma yang penting bagi anda dan pastikan perjanjian itu disetem oleh LHDN. Ambil gambar semasa berpindah masuk, simpan setiap resit dan berkomunikasi secara bertulis.

Jika anda sedang mencari rumah sewa seterusnya, lihat iklan rumah sewa di SuperHomes dan mulakan carian anda dengan yakin. Untuk panduan langkah demi langkah bagi keseluruhan proses menyewa — daripada bajet hingga menandatangani — baca panduan lengkap menyewa rumah di Malaysia kami (Bahasa Inggeris).