Pemaju Lewat Menyerahkan Rumah? Hak Anda dan Cara Menuntut LAD

Anda telah menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA), membayar deposit, mengikuti gambar kemajuan pembinaan, dan menanda tarikh masuk rumah di kalendar. Kemudian tarikh itu berlalu begitu sahaja. Pemaju senyap, tapak pembinaan sunyi, dan anda masih membayar sewa (atau faedah) untuk rumah yang belum boleh diduduki. Jika situasi ini biasa bagi anda, anda tidak keseorangan — kelewatan penyerahan milikan kosong (Vacant Possession, VP) ialah antara aduan paling biasa dalam kalangan pembeli hartanah di Malaysia.

Berita baiknya, undang-undang Malaysia memberi anda hak yang nyata dan boleh dikuatkuasakan. Jika anda membeli hartanah kediaman di bawah skim Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA) menggunakan SPA berkanun, anda mungkin berhak mendapat Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (Liquidated Ascertained Damages, LAD) — pampasan yang dikira secara automatik bagi setiap hari pemaju lewat. Anda boleh menuntutnya, membawanya ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR), dan dalam kes yang lebih teruk, mendapatkan remedi bagi projek terbengkalai. Panduan ini menerangkan langkah demi langkah apa yang perlu dibuat, lengkap dengan contoh pengiraan dan angka 2026 yang anda perlukan.

Apa Itu Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (LAD)?

Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan, yang hampir selalu dipendekkan sebagai LAD, ialah pampasan yang telah dipersetujui terlebih dahulu dan wajib dibayar oleh pemaju perumahan kepada anda apabila ia gagal menyerahkan milikan kosong (dan, secara berasingan, kemudahan bersama) menjelang tarikh akhir yang ditetapkan dalam SPA anda. Oleh sebab jumlahnya telah ditulis dalam kontrak berkanun, anda tidak perlu membuktikan kerugian kewangan sebenar seperti dalam tuntutan pelanggaran kontrak biasa. Kelayakan ini sebahagian besarnya automatik.

Formula standard terdapat dalam borang SPA yang ditetapkan di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Dua borang yang penting bagi kebanyakan pembeli ialah:

Pengiraan asas LAD bagi kelewatan milikan kosong menggunakan konsep yang sama dalam kedua-dua jadual:

LAD = (Harga Belian × 10% ÷ 365) × Bilangan hari lewat

LAD berasingan yang selari juga dikira bagi kelewatan penyiapan kemudahan bersama (rumah kelab, lif, longkang, landskap dan sebagainya), berdasarkan sebahagian daripada harga belian menggunakan formula 10% setahun yang sama. Ramai pembeli terlupa aliran kedua ini dan menuntut kurang daripada yang sepatutnya.

Contoh pengiraan — kondominium Jadual H

Katakan anda membeli pangsapuri servis di bawah HDA pada harga RM600,000, dengan tarikh akhir VP 36 bulan. Pemaju menyerahkan VP 120 hari lewat.

Jika kemudahan bersama juga diserahkan, katakan, 90 hari lewat, anda perlu menambah LAD kemudahan yang berasingan itu. Sentiasa baca sendiri klausa dalam SPA anda (lazimnya klausa 24–27 dalam Jadual H) kerana perkataan tepat, tarikh pencetus dan pembahagian kemudahan menentukan tuntutan anda.

Satu perkara tentang pengiraan tarikh akhir: tempoh bermula dari tarikh SPA, bukan tarikh borang tempahan atau pelancaran. Terdapat litigasi yang berpanjangan tentang sama ada Pengawal Perumahan boleh melanjutkan tarikh akhir ini dan menetapkan semula kiraan LAD. Kedudukan semasa daripada mahkamah tertinggi ialah hak berkanun pembeli di bawah SPA yang ditetapkan tidak boleh dihapuskan begitu sahaja melalui lanjutan pentadbiran, jadi jangan anggap "lanjutan yang diluluskan" secara automatik menggagalkan tuntutan anda — dapatkan nasihat.

Cara Menuntut LAD daripada Pemaju

Oleh sebab LAD ialah hak kontrak, langkah pertama yang paling mudah ialah tuntutan bertulis. Anda tidak memerlukan peguam untuk menghantarnya, walaupun surat daripada peguam sering mendapat perhatian lebih cepat.

Berikut ialah turutan praktikalnya:

1. Sahkan tarikh VP anda dan tarikh penyerahan sebenar. Pemaju menyerahkan VP dengan menyampaikan Notis Milikan Kosong bersama kunci dan Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC). Simpan notis yang bertarikh itu — ia menentukan kiraan "hari lewat".
2. Kira semula sendiri tarikh akhir SPA dari tarikh SPA (24 atau 36 bulan) supaya anda tidak bergantung pada angka pemaju.
3. Kira LAD menggunakan formula di atas, bagi VP dan kemudahan bersama.
4. Hantar tuntutan bertulis ke pejabat berdaftar pemaju, menyatakan harga belian, tarikh akhir SPA, tarikh VP sebenar, bilangan hari lewat dan jumlah LAD yang dituntut. Minta bayaran dalam tempoh yang munasabah (14 hari adalah lazim). Hantar melalui pos berdaftar (A.R. berdaftar) dan simpan bukti penghantaran serta penerimaan.
5. Terima VP dengan bantahan jika VP akhirnya ditawarkan — mengambil kunci tidak menggugurkan tuntutan LAD yang telah terakru, tetapi nyatakan secara bertulis bahawa penerimaan itu "tanpa prejudis terhadap tuntutan LAD saya."

Ramai pemaju memotong atau membayar LAD daripada wang pemegang amanah (stakeholder sum) 5% terakhir atau baki harga belian, atau membayarnya secara terus. Jika pemaju enggan, mengabaikan anda, atau menawarkan sebahagian kecil daripada jumlah yang sepatutnya, barulah anda perlu meningkatkan tindakan — lazimnya ke Tribunal, seperti yang diterangkan di bawah.

Dokumentasikan semuanya. Surat tuntutan, notis VP, SPA, resit bayaran dan borang tempahan anda bersama-sama membentuk bukti yang anda perlukan jika perlu meningkatkan tindakan. Sediakan fail itu sekarang.

Bagaimana Jika Pemaju Memohon Persetujuan Pembeli (CoP)?

Apabila pemaju sedar ia akan terlepas tarikh akhir VP, taktik biasa ialah meminta pembeli menandatangani dokumen yang bersetuju dengan lanjutan masa — kadangkala dipanggil Persetujuan Pembeli (Consent of Purchaser), surat persetujuan, surat lanjutan masa (EOT), atau perjanjian tambahan/perubahan.

Fahami dengan jelas apa yang diminta daripada anda: anda diminta melepaskan, atau mengurangkan, LAD yang sepatutnya terakru kepada anda. Jika anda bersetuju menangguhkan tarikh akhir VP, hari-hari antara tarikh akhir asal dan tarikh baharu tidak lagi dikira dalam LAD anda. Ini boleh menghapuskan pampasan bernilai puluhan ribu ringgit.

Sebab untuk sangat berhati-hati sebelum menandatangani:

• Permintaan itu hampir selalu untuk manfaat pemaju, bukan anda. Rumah anda tidak siap lebih cepat hanya kerana anda menandatanganinya.
• Tandatangan anda boleh dihujahkan sebagai melepaskan atau mengubah hak berkanun anda, sekali gus melemahkan sebarang tuntutan kemudian.
• Pemaju kadangkala menggabungkan dokumen persetujuan dengan pengambilan kunci atau dokumen pengeluaran pinjaman, mewujudkan tekanan untuk menandatangani dengan cepat.
• "Insentif" yang ditawarkan (rebat, naik taraf percuma, beberapa bulan yuran penyelenggaraan) selalunya jauh lebih rendah nilainya berbanding LAD yang anda lepaskan.

Peraturan selamat: jangan tandatangani sebarang dokumen persetujuan, lanjutan atau perubahan tanpa terlebih dahulu mendapatkan nasihat undang-undang bebas daripada peguam pindah milik anda sendiri (bukan peguam panel pemaju). Jika anda telah pun menandatanganinya di bawah tekanan atau tanpa memahaminya, tetap berbincang dengan peguam — bergantung pada keadaan dan kedudukan hak berkanun, persetujuan itu mungkin tidak semengikat seperti yang didakwa pemaju.

Membawa Tuntutan LAD yang Tidak Dibayar ke TTPR

Jika tuntutan bertulis anda gagal, laluan paling mudah bagi kebanyakan pembeli ialah Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR), yang ditadbir di bawah HDA oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). Tribunal ini direka untuk pembeli biasa: murah, cepat, dan anda tidak memerlukan peguam.

Ciri utama:

Langkah pemfailan:

1. Sediakan borang tuntutan (borang tuntutan pembeli rumah yang ditetapkan, sering dirujuk sebagai Borang/Aduan 1) melalui portal dalam talian TTPR atau di pejabat KPKT/TTPR.
2. Nyatakan jumlah tuntutan anda — LAD yang anda kira, terhad kepada RM50,000. Jika LAD anda melebihi RM50,000, lihat Soalan Lazim di bawah.
3. Lampirkan bukti anda: SPA, notis VP, resit bayaran, surat tuntutan, jawapan pemaju (jika ada), dan pengiraan LAD anda.
4. Bayar fi pemfailan dan serahkan dokumen kepada pemaju seperti yang diarahkan.
5. Hadir pada hari pendengaran. Presiden Tribunal mendengar kedua-dua pihak dan mengeluarkan award, yang mengikat dan boleh dikuatkuasakan seperti perintah mahkamah. Jika pemaju mengabaikannya, anda boleh menguatkuasakannya melalui Mahkamah Majistret.

Untuk panduan langkah demi langkah yang lengkap tentang portal, borang, hari pendengaran dan penguatkuasaan, baca panduan khas kami tentang Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) (Bahasa Inggeris).

Jika tuntutan anda benar-benar melebihi RM50,000 — harga belian yang besar, kelewatan yang sangat lama, ditambah LAD kemudahan — anda ada pilihan strategik: sama ada hadkan tuntutan TTPR kepada RM50,000 (dan lepaskan lebihannya), atau tuntut jumlah penuh di Mahkamah Sesyen/Tinggi dengan peguam. Bagi kebanyakan pembeli, kelajuan dan kos rendah Tribunal mengatasi lebihan yang hilang, tetapi buat pengiraan anda sendiri.

Apabila Projek Menjadi 'Projek Sakit'

Kelewatan VP ialah satu masalah. Projek yang terhenti atau hampir mati ialah masalah yang jauh lebih serius. KPKT memantau projek perumahan dan mengklasifikasikan projek yang bermasalah, secara umumnya seperti berikut:

"Projek sakit" lazimnya menunjukkan pembinaan yang terhenti berbulan-bulan, kontraktor meninggalkan tapak, subkontraktor tidak dibayar, atau pemaju menghadapi kesukaran kewangan. KPKT boleh campur tangan sebelum projek terbengkalai sepenuhnya melalui pemantauan, pengantaraan dan desakan pelan pemulihan.

Bagi projek yang tergelincir ke kategori terbengkalai, mekanisme penyelamatan utama termasuk:

• Pemulihan / pemaju penyelamat: KPKT, sering bersama pembiaya akhir projek, pemilik tanah asal, atau pemaju "kesatria putih", mengatur supaya pemaju penyelamat menyiapkan projek. Pembeli biasanya perlu menambah kos dalam sesetengah skim pemulihan, tetapi mereka mendapat rumah yang siap dan bukannya tiada apa-apa.
• Dana pemulihan khas dan rejim pelesenan: rangka kerja HDA merangkumi mekanisme (seperti kawalan Akaun Pemajuan Perumahan dan pelesenan yang diperketat) bertujuan mengurangkan projek terbengkalai dan membiayai penyelamatan.
• Persatuan pembeli: pembeli yang terjejas lazimnya menubuhkan kumpulan bertindak atau persatuan pembeli tidak rasmi untuk berunding secara kolektif, berhubung dengan KPKT dan melantik peguam — tindakan kolektif jauh lebih berkesan daripada bertindak bersendirian. Ini tidak sama dengan Badan Pengurusan Bersama (JMB), iaitu badan berkanun di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 yang menguruskan harta bersama sesebuah pembangunan strata selepas milikan kosong.

Langkah praktikal jika anda bimbang projek anda sakit atau terbengkalai:

1. Berhenti membuat andaian dan mula menyemak: tulis kepada KPKT untuk bertanya status rasmi projek, dan semak kesahan lesen pemaju serta Permit Iklan dan Jualan (APDL).
2. Berbincang dengan bank pembiaya akhir anda — pengeluaran pinjaman terikat pada peringkat pembinaan, jadi bank sering mengetahui keadaan sebenar kerja.
3. Sertai atau tubuhkan persatuan pembeli.
4. Simpan semua dokumen dan rekod bayaran berperingkat. Lihat panduan kami tentang jadual bayaran berperingkat.
5. Dapatkan nasihat undang-undang awal sama ada untuk menuntut LAD, menyaman atas pelanggaran kontrak, atau meletakkan diri anda dalam skim pemulihan.

Untuk penjelasan lebih mendalam tentang pengisytiharan, laluan penyelamatan dan apa yang boleh diperoleh semula oleh pembeli, baca panduan kami tentang projek perumahan terbengkalai di Malaysia (Bahasa Inggeris). Jika masalah anda ialah mutu kerja yang lemah dan bukan kelewatan, lihat cara menuntut kecacatan daripada pemaju dalam DLP (Bahasa Inggeris).

Soalan Lazim

S: Bolehkah saya membatalkan pembelian jika pemaju sangat lewat?

Kelewatan penyerahan sahaja biasanya melayakkan anda mendapat pampasan LAD, bukan hak automatik untuk menarik diri. Membatalkan (merescind) SPA ialah remedi yang serius dan secara amnya memerlukan pemaju melakukan pelanggaran asas, atau kontrak/statut membenarkan penamatan — contohnya, projek terbengkalai berpanjangan, penolakan kontrak (repudiation), atau pencetus kontrak yang khusus. Jika anda sekadar menamatkan kontrak dan berhenti membayar tanpa asas undang-undang yang betul, anda berisiko kehilangan deposit dan disaman. Sebelum membatalkan, dapatkan nasihat undang-undang; dalam banyak kes, jalan yang lebih baik ialah menuntut LAD, mengekalkan hartanah, dan membawa tuntutan pampasan yang tidak dibayar ke TTPR atau mahkamah. Jika projek benar-benar terbengkalai, pilihan pembatalan dan bayaran balik/pemulihan menjadi lebih realistik, tetapi ia perlu diusahakan melalui KPKT dan peguam.

S: Adakah LAD dikenakan cukai?

LAD ialah pampasan atas pelanggaran oleh pemaju, bukan pendapatan yang anda peroleh, jadi sebagai peraturan umum, LAD yang diterima oleh pembeli rumah individu bagi kelewatan penyerahan hartanah kediaman mereka sendiri dianggap bersifat modal/pampasan dan bukannya pendapatan bercukai. Kedudukannya mungkin berbeza jika hartanah itu dipegang sebagai aset perniagaan atau pelaburan, atau jika anda seorang pedagang hartanah, di mana layanan cukai yang berbeza mungkin terpakai. Peraturan cukai ditadbir oleh LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri) dan boleh berubah, jadi jika anda pelabur, syarikat, atau tidak pasti status anda, sahkan layanannya dengan LHDN atau penasihat cukai dan jangan menganggap ia bebas cukai.

S: Bolehkah pemaju memotong LAD daripada baki bayaran saya?

Selalunya boleh — dan ia amalan biasa. Jika anda masih berhutang baki akhir atau peguam pemaju masih memegang wang pemegang amanah 5% (di bawah kedua-dua Jadual G dan Jadual H sejak pindaan 2015, 2.5% dilepaskan 8 bulan selepas milikan kosong dan 2.5% terakhir pada bulan ke-24, apabila tempoh liabiliti kecacatan tamat), LAD yang perlu dibayar kepada anda boleh ditolak daripada jumlah yang anda hutang, atau dibayar daripada wang tahanan. Ini mungkin memudahkan, tetapi pastikan tolakan itu dikira dengan betul: minta penyata bertulis yang menunjukkan jumlah penuh LAD (VP dan kemudahan), jumlah yang ditolak, dan sebarang baki yang masih perlu dibayar kepada anda secara tunai. Jangan terima kenyataan samar "kami dah tolak" tanpa pengiraannya. Jika angka pemaju mengurangkan LAD anda atau secara senyap menyelitkan persetujuan/pelepasan hak dalam tolakan itu, dapatkan nasihat sebelum menandatangani apa-apa.

S: Berapakah LAD maksimum yang boleh saya tuntut?

Tiada had berkanun yang tetap bagi jumlah LAD itu sendiri — ia bergantung sepenuhnya pada harga belian, kadar 10% setahun dan bilangan hari lewat, jadi harga yang lebih tinggi dan kelewatan yang lebih lama menghasilkan angka yang lebih besar. Had praktikalnya ialah forum: TTPR hanya boleh mengawardkan sehingga RM50,000. Jika LAD yang anda kira (VP dan kemudahan) melebihi RM50,000, anda sama ada menghadkan tuntutan Tribunal kepada RM50,000 atau menuntut jumlah penuh di Mahkamah Sesyen atau Mahkamah Tinggi dengan perwakilan undang-undang. Sebagai gambaran kasar, kadar 10% setahun bermakna kira-kira RM27 sehari bagi setiap RM100,000 harga belian, jadi rumah bernilai RM500,000 mengakru kira-kira RM137 bagi setiap hari lewat.

S: Berapa lama tempoh yang saya ada untuk membuat tuntutan LAD?

Tuntutan LAD tidak terbuka selama-lamanya. Tuntutan kontrak di Malaysia secara amnya tertakluk kepada tempoh had masa enam tahun dari tarikh kausa tindakan timbul (kelewatan penyerahan), dan TTPR mengenakan tempoh pemfailannya sendiri yang lebih pendek, terikat pada milikan kosong. Pendekatan paling selamat ialah bertindak segera: hantar tuntutan anda tidak lama selepas VP, dan failkan di Tribunal jauh lebih awal dalam tempohnya dan bukannya menguji tarikh akhir. Jika masa yang lama telah berlalu, berbincang dengan peguam segera untuk menyemak sama ada had masa telah tamat.

Jangan Biarkan Kelewatan Merugikan Anda

Pemaju yang lewat tidak semestinya bermakna pembeli yang kalah. Kira LAD anda, hantar tuntutan bertulis yang tegas, jangan tandatangani Persetujuan Pembeli yang melepaskan hak anda, dan bawa ke TTPR jika anda tidak dilayan. Undang-undang memihak kepada anda — tetapi hanya jika anda bertindak sebelum tarikh akhir berlalu.

Apabila anda bersedia untuk melangkah ke hadapan, sama ada masih mencari rumah seterusnya yang lebih selamat atau menilai rekod prestasi pemaju, SuperHomes boleh membantu. Lihat iklan di halaman hartanah untuk dijual, terokai pembangunan di bahagian projek baharu, atau hubungi ejen hartanah berpengalaman yang boleh membimbing pembelian anda seterusnya dengan penuh keyakinan.

Sumber

• Wang pemegang amanah 5% dilepaskan dalam dua ansuran 2.5% pada bulan ke-8 dan ke-24 selepas milikan kosong: Jadual Ketiga dalam Jadual H dan Jadual G, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 sebagaimana dipinda pada 2015.
• Tempoh pemfailan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (HDA s. 16N(2)): Nota Mahkamah Rayuan, Lee Hishammuddin Allen & Gledhill.
• Nama kementerian: The Edge, 5 Februari 2026 ("Housing and Local Government Minister Nga Kor Ming").

Disemak September 2026.

Bacaan lanjut (Bahasa Inggeris):

• Tribunal for Homebuyer Claims Malaysia (TTPR): How to File a Case
• Abandoned Housing Projects in Malaysia: Buyer Rights and Rescue
• How to Claim for Defects from Your Developer in Malaysia
• Understanding the SPA Agreement in Malaysia
• Legal Fees for Buying Property in Malaysia
• Strata Management Disputes in Malaysia