Perjanjian Sewa Malaysia 2026: Templat, Duti Setem dan Hak Penyewa
Menyewa rumah di Malaysia bermula dengan satu dokumen: perjanjian sewa. Sama ada anda penyewa kali pertama yang mencari bilik di KL atau tuan rumah yang menyewakan kondominium, memahami setiap klausa dalam kontrak ini melindungi wang, hak dan ketenangan fikiran anda. Panduan ini menerangkan semua yang perlu anda tahu tentang perjanjian sewa di Malaysia untuk 2026 — daripada klausa standard dan pengiraan duti setem hinggalah senarai semak yang boleh terus digunakan.
Apa Itu Perjanjian Sewa?
Perjanjian sewa (tenancy agreement atau surat perjanjian sewa) ialah kontrak yang mengikat di sisi undang-undang antara tuan rumah dan penyewa. Ia menetapkan jumlah sewa, tempoh, syarat deposit, tanggungjawab setiap pihak dan keadaan bila sewaan boleh ditamatkan.
Di Malaysia, perjanjian sewa biasanya meliputi tempoh sehingga tiga tahun. Jika tempoh sewa melebihi tiga tahun, susunan itu dikelaskan sebagai pajakan (lease) dan mesti didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965. Pajakan melibatkan formaliti guaman tambahan, yuran pendaftaran yang lebih tinggi dan direkodkan pada hakmilik tanah itu sendiri. Kebanyakan sewaan kediaman di Malaysia distrukturkan sebagai sewaan biasa untuk mengelakkan kerumitan ini.
Perkara paling penting: perjanjian sewa hanya boleh dikuatkuasakan selepas disetem oleh LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri). Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai keterangan di mahkamah Malaysia. Maknanya, jika timbul pertikaian — tentang deposit, kerosakan atau penamatan awal — dokumen yang tidak disetem menyebabkan kedua-dua pihak tiada remedi undang-undang. Penyeteman bukan pilihan; ia wajib.
Klausa Standard dalam Perjanjian Sewa
Perjanjian sewa yang baik sekurang-kurangnya perlu mengandungi klausa berikut. Jika ada yang tiada, bangkitkan sebelum anda menandatangani.
Jumlah Sewa dan Terma Bayaran
Perjanjian mesti menyatakan jumlah sewa bulanan yang tepat, tarikh akhir bayaran setiap bulan dan kaedah bayaran yang diterima (pindahan bank, JomPAY, cek). Ia juga patut menyatakan penalti bayaran lewat, biasanya satu peratusan daripada sewa bulanan.
Tempoh dan Tarikh Mula
Kebanyakan perjanjian sewa berjalan selama satu atau dua tahun. Tarikh mula, tarikh tamat dan sebarang tempoh lock-in perlu dinyatakan dengan jelas. Tempoh lock-in bermaksud tiada pihak boleh menamatkan perjanjian dalam tempoh itu tanpa membayar penalti.
Syarat Deposit
Struktur deposit standard di Malaysia dikenali sebagai "2+1":
- Deposit keselamatan: Sewa 2 bulan, dipulangkan pada akhir sewaan selepas ditolak kos kerosakan yang melebihi haus dan lusuh biasa.
- Deposit utiliti: Sewa 0.5 hingga 1 bulan, dipegang untuk menampung bil air, elektrik atau internet yang tidak dibayar.
- Deposit tempahan (earnest deposit): Sewa 1 bulan dibayar awal untuk menempah unit, kemudian dikira sebagai sewa bulan pertama.
Untuk peraturan deposit dan tempoh pemulangan dengan lebih terperinci, baca panduan kami tentang deposit sewa di Malaysia.
Tanggungjawab Penyelenggaraan dan Pembaikan
Perjanjian perlu membahagikan tugas penyelenggaraan dengan jelas. Masalah struktur (bumbung bocor, paip, dinding galas beban) biasanya tanggungjawab tuan rumah. Penjagaan harian (mentol, kelengkapan kecil, pembersihan) ditanggung penyewa. Bagi perkakas yang disediakan tuan rumah, perjanjian perlu menyatakan siapa membayar kos pembaikan dan penggantian.
Klausa Penamatan
Klausa ini menerangkan apa yang berlaku jika mana-mana pihak mahu menamatkan sewaan lebih awal. Susunan paling biasa ialah penyewa kehilangan deposit keselamatan jika menamatkan awal, manakala tuan rumah perlu membayar pampasan kepada penyewa (selalunya sewa dua bulan) jika tuan rumah menamatkan tanpa sebab.
Klausa Pembaharuan
Klausa pembaharuan membolehkan penyewa melanjutkan sewaan untuk satu tempoh lagi, biasanya pada kadar sewa yang dipersetujui lebih awal atau pada kadar pasaran semasa. Tempoh notis pembaharuan (biasanya dua hingga tiga bulan sebelum tamat) perlu dinyatakan.
Klausa Diplomatik
Jika anda ekspatriat atau kerja anda mungkin melibatkan pertukaran tempat, minta klausa diplomatik. Klausa ini membolehkan anda menamatkan sewaan lebih awal — biasanya dengan notis bertulis dua hingga tiga bulan — jika anda dipindahkan keluar dari Malaysia atau pekerjaan anda ditamatkan. Tanpa klausa ini, anda mungkin perlu membayar baki sewa penuh walaupun sudah meninggalkan negara.
Duti Setem Perjanjian Sewa 2026
Duti setem ialah cukai kerajaan yang menjadikan perjanjian sewa anda sah di sisi undang-undang. Kadarnya bergantung pada tempoh sewaan.
Perubahan penting untuk 2026: Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang sebelum ini terpakai kepada duti setem perjanjian sewa telah dimansuhkan berkuat kuasa Januari 2026. Ini bermakna keseluruhan sewa tahunan kini dikenakan duti setem.
| Tempoh Sewaan | Kadar Duti Setem |
|---|---|
| Sehingga 1 tahun | RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan |
| 1 hingga 3 tahun | RM2 bagi setiap RM250 sewa tahunan |
| Lebih 3 tahun | RM4 bagi setiap RM250 sewa tahunan (pajakan) |
Duti setem dikira atas jumlah sewa tahunan. Hasilnya dibundarkan ke atas kepada ringgit terdekat.
Untuk pecahan kadar duti setem bagi semua jenis transaksi hartanah, baca panduan kami tentang duti setem di Malaysia 2026 (Bahasa Inggeris).
Contoh Pengiraan Duti Setem Perjanjian Sewa
Mari lihat dua situasi biasa langkah demi langkah supaya anda boleh mengira duti setem untuk sewaan anda sendiri.
Contoh 1: RM1,700 sebulan untuk 1 tahun
- Sewa tahunan = RM1,700 x 12 = RM20,400
- Bilangan unit RM250 = RM20,400 / RM250 = 81.6
- Bundarkan ke atas kepada 82 unit
- Duti setem = 82 x RM1 = RM82
Contoh 2: RM2,500 sebulan untuk 2 tahun
- Sewa tahunan = RM2,500 x 12 = RM30,000
- Bilangan unit RM250 = RM30,000 / RM250 = 120
- Duti setem = 120 x RM2 = RM240
Perhatikan bahawa bagi sewaan antara 1 hingga 3 tahun, kadarnya berganda kepada RM2 bagi setiap unit RM250. Perbezaan ini ketara, jadi ambil kira dalam bajet anda jika menandatangani perjanjian dua tahun.
Yuran Pentadbiran dan Yuran Guaman
Selain duti setem, anda juga akan berdepan yuran pentadbiran dan yuran guaman semasa memuktamadkan perjanjian sewa.
Yuran Pentadbiran
Jika anda menggunakan ejen hartanah atau peguam untuk menyediakan perjanjian sewa, jangkakan yuran pentadbiran. Tiada kadar statutori yang tetap, tetapi amalan pasaran adalah seperti berikut:
| Sewa Bulanan | Yuran Pentadbiran Biasa |
|---|---|
| Bawah RM2,000 | RM300 – RM500 |
| RM2,000 – RM4,000 | RM400 – RM700 |
| Atas RM4,000 | RM500 – RM1,000 |
Yuran ini meliputi penyediaan draf, cetakan dan urusan penyeteman.
Yuran Guaman
Bagi perjanjian sewa biasa (bawah 3 tahun), yuran guaman agak rendah kerana perjanjian tidak perlu didaftarkan pada hakmilik tanah. Namun, jika anda memilih pajakan melebihi 3 tahun, yuran guaman meningkat dengan ketara kerana peguam perlu mendaftarkan pajakan di pejabat tanah. Yuran pendaftaran, yuran penaksiran dan caj peguam boleh mencecah beberapa ribu ringgit bergantung pada nilai sewa tahunan.
Siapa Bayar Yuran Ini?
Mengikut amalan di Malaysia, penyewa membayar duti setem dan yuran pentadbiran atau yuran guaman penyediaan perjanjian. Namun, perkara ini boleh dirunding. Dalam pasaran yang memihak kepada penyewa atau bagi hartanah bernilai tinggi, tuan rumah kadangkala bersetuju untuk berkongsi atau menanggung kos ini. Sentiasa jelaskan siapa bayar apa sebelum menandatangani.
Tanggungjawab Penyewa dan Tuan Rumah
Salah satu punca pertikaian paling biasa ialah kekeliruan tentang siapa bertanggungjawab atas apa. Perjanjian sewa yang baik menyatakannya dengan jelas. Berikut pembahagian tanggungjawab yang lazim:
| Tanggungjawab | Tuan Rumah | Penyewa |
|---|---|---|
| Sewa bulanan | — | Bayar pada tarikh dipersetujui |
| Deposit keselamatan | Pulangkan pada akhir sewaan | Bayar semasa tandatangan |
| Cukai pintu (cukai taksiran) | Bayar | — |
| Cukai tanah | Bayar | — |
| Insurans kebakaran (bangunan) | Bayar | — |
| Insurans isi rumah | — | Pilihan, digalakkan |
| Pembaikan struktur (bumbung, dinding, paip) | Bayar | Laporkan segera |
| Pembaikan kecil (mentol, fius) | — | Bayar |
| Pembaikan perkakas (jika disediakan) | Bayar (kecuali kecuaian penyewa) | Laporkan segera |
| Bil utiliti (air, elektrik, internet) | — | Bayar |
| Yuran penyelenggaraan kondominium | Bayar (biasanya) | Semak perjanjian |
| Kumpulan wang penjelas (sinking fund) | Bayar | — |
Pertikaian biasa dan cara mengelakkannya:
- Servis penghawa dingin: Nyatakan dalam perjanjian siapa membayar servis berkala (biasanya penyewa) berbanding penggantian kompresor (biasanya tuan rumah).
- Mengecat semula semasa keluar: Melainkan dinyatakan dalam perjanjian, tuan rumah tidak boleh memotong deposit untuk kos mengecat semula akibat haus dan lusuh biasa.
- Kawalan perosak: Jelaskan tanggungjawab dari awal, terutamanya bagi unit berperabot.
Untuk mengetahui apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh tuan rumah, baca panduan kami tentang hak penyewa di Malaysia.
Cara Menyetem Perjanjian Sewa (e-Setem)
LHDN telah mendigitalkan proses penyeteman. Anda tidak perlu lagi ke kaunter LHDN. Berikut cara menyetem perjanjian sewa secara dalam talian:
Langkah 1: Sediakan Perjanjian
Pastikan perjanjian sewa telah ditandatangani oleh kedua-dua pihak dan disaksikan. Anda perlukan salinan lengkap untuk dimuat naik.
Langkah 2: Log Masuk ke Portal e-Setem LHDN
Layari portal Sistem Taksiran dan Bayaran Duti Setem (STAMPS) LHDN. Anda atau ejen anda perlukan akaun log masuk.
Langkah 3: Isi Borang yang Betul
Bagi perjanjian sewa, anda akan menggunakan:
- PDS 1 (Penyata Duti Setem) untuk taksiran sendiri duti setem, atau
- PDS 49A untuk penaksiran oleh LHDN jika susunan sewaan lebih kompleks.
Kebanyakan sewaan kediaman biasa menggunakan PDS 1.
Langkah 4: Bayar Duti Setem
Bayaran boleh dibuat dalam talian melalui FPX. Selepas dibayar, sistem akan menjana sijil setem dengan nombor rujukan unik.
Langkah 5: Lampirkan Sijil
Cetak sijil setem dan lampirkan pada perjanjian sewa asal. Inilah bukti bahawa perjanjian anda telah disetem secara sah.
Had Masa 30 Hari
Anda mesti menyetem perjanjian sewa dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani. Jika terlepas tarikh ini, LHDN akan mengenakan penalti:
- Lewat sehingga 3 bulan: RM25 atau 5% daripada duti (mengikut mana lebih tinggi)
- Lewat 3 hingga 6 bulan: RM50 atau 10% daripada duti
- Lewat lebih 6 bulan: RM100 atau 20% daripada duti
Jangan tangguh. Setemkan sebaik sahaja kedua-dua pihak menandatangani.
Templat Perjanjian Sewa: Apa yang Perlu Ada
Sama ada anda menggunakan peguam atau menyediakan sendiri, berikut senarai semak klausa yang patut ada dalam perjanjian sewa anda:
Senarai Semak Klausa Penting
- Nama penuh, nombor MyKad/pasport dan butiran hubungan tuan rumah dan penyewa
- Alamat hartanah, termasuk nombor unit, tingkat dan nama bangunan
- Jumlah sewa bulanan dan tarikh akhir bayaran
- Kaedah bayaran (butiran akaun bank, kod biller JomPAY)
- Tempoh sewaan dengan tarikh mula dan tarikh tamat
- Tempoh lock-in (jika ada)
- Jumlah deposit keselamatan dan syarat pemulangan
- Jumlah deposit utiliti
- Jumlah deposit tempahan dan cara ia digunakan
- Tanggungjawab tuan rumah (penyelenggaraan struktur, insurans, cukai)
- Tanggungjawab penyewa (sewa, utiliti, pembaikan kecil)
- Senarai inventori perabot, kelengkapan dan perkakas (dengan keadaan dicatat)
- Klausa penamatan dengan tempoh notis dan penalti
- Klausa pembaharuan dengan tempoh notis dan terma pelarasan sewa
- Klausa diplomatik (untuk ekspatriat)
- Kegunaan hartanah yang dibenarkan (kediaman sahaja, tiada sewa semula, dan sebagainya)
- Hak akses (tuan rumah mesti memberi notis sebelum datang)
- Undang-undang yang terpakai dan kaedah penyelesaian pertikaian
- Tandatangan kedua-dua pihak dan saksi
Guna Peguam atau Buat Sendiri?
Menggunakan templat yang dijumpai dalam talian boleh menjimatkan wang, tetapi ada risikonya. Templat umum mungkin tidak mengambil kira keperluan khusus Malaysia, tertinggal klausa penting atau mengandungi terma yang tidak boleh dikuatkuasakan di bawah undang-undang Malaysia. Jika sewa bulanan anda melebihi RM2,000 atau rumah dilengkapi barangan bernilai tinggi, berbaloi untuk melabur RM300 hingga RM700 bagi perjanjian yang disediakan secara profesional. Peguam atau ejen hartanah berdaftar boleh menyesuaikan perjanjian mengikut situasi anda dan memastikan ia mematuhi peraturan semasa.
Tip: Tidak kira siapa yang menyediakan perjanjian, sentiasa buat pemeriksaan bersama sebelum menandatangani. Ambil gambar bertarikh bagi setiap bilik, setiap perkakas dan sebarang kecacatan sedia ada. Lampirkan senarai inventori ini sebagai jadual kepada perjanjian sewa. Langkah mudah ini mengelakkan kebanyakan pertikaian deposit pada akhir sewaan.
Soalan Lazim tentang Perjanjian Sewa
S: Siapa yang membayar duti setem perjanjian sewa di Malaysia?
Mengikut amalan pasaran, penyewa membayar duti setem dan yuran pentadbiran perjanjian sewa. Namun, ini bukan kewajipan undang-undang — ia sekadar amalan biasa. Dalam rundingan, terutamanya bagi hartanah mewah atau dalam pasaran yang banyak unit kosong, tuan rumah mungkin bersetuju untuk berkongsi atau menanggung kos ini. Bincang dan setuju tentang perkara ini sebelum menandatangani.
S: Adakah perjanjian sewa yang tidak disetem sah di Malaysia?
Perjanjian sewa yang tidak disetem secara teknikal masih merupakan kontrak antara dua pihak, tetapi ia tidak boleh diterima sebagai keterangan di mana-mana mahkamah Malaysia. Maknanya, jika timbul pertikaian tentang deposit, kerosakan atau penamatan awal, tuan rumah mahupun penyewa tidak boleh bergantung pada perjanjian itu untuk menyokong kes mereka. Secara praktikal, perjanjian yang tidak disetem tidak memberi sebarang perlindungan undang-undang. Anda masih boleh menyetemkannya kemudian, tetapi perlu membayar penalti lewat kepada LHDN.
S: Bolehkah saya mengubah templat perjanjian sewa standard?
Boleh. Kedua-dua pihak mesti bersetuju dengan sebarang perubahan, dan semua pindaan perlu ditulis dengan jelas dalam perjanjian sebelum ditandatangani. Pindaan biasa termasuk menambah klausa diplomatik, mengubah struktur deposit, menyatakan tanggungjawab servis penghawa dingin atau memasukkan klausa pemutusan awal dengan penalti yang jelas. Elakkan persetujuan lisan di luar dokumen — jika tidak ditulis dalam dokumen yang ditandatangani, ia sangat sukar dikuatkuasakan.
S: Apa yang boleh saya buat jika tuan rumah tidak memulangkan deposit?
Mulakan dengan menghantar surat tuntutan rasmi kepada tuan rumah, merujuk klausa khusus dalam perjanjian sewa berkenaan pemulangan deposit. Berikan tarikh akhir yang munasabah (14 hingga 30 hari). Jika tuan rumah tidak memberi respons atau enggan tanpa alasan yang sah, anda boleh memfailkan tuntutan di Mahkamah Majistret bagi jumlah sehingga RM100,000. Perjanjian sewa yang telah disetem dan senarai inventori berserta gambar semasa masuk dan keluar akan menguatkan kes anda. Baca lagi dalam panduan kami tentang deposit sewa di Malaysia.
S: Apa akan berlaku jika saya menamatkan sewaan lebih awal?
Terma penamatan awal bergantung sepenuhnya pada apa yang tertulis dalam perjanjian sewa anda. Susunan paling biasa ialah penyewa kehilangan deposit keselamatan (biasanya sewa dua bulan) jika keluar sebelum tarikh tamat yang dipersetujui. Sesetengah perjanjian mengenakan penalti tambahan, seperti sewa sebulan di atas deposit yang dilucuthakkan. Jika anda ada klausa diplomatik dan layak di bawah syaratnya (pertukaran kerja, penamatan pekerjaan), anda biasanya boleh keluar dengan notis dua hingga tiga bulan tanpa kehilangan deposit. Sentiasa semak ayat sebenar dalam perjanjian sebelum membuat keputusan. Untuk hak anda, baca panduan kami tentang hak penyewa di Malaysia.
Cari Rumah Sewa Seterusnya di SuperHomes
Perjanjian sewa yang kukuh bermula dengan hartanah yang sesuai. Lihat iklan rumah sewa di seluruh Malaysia di SuperHomes:
- Hartanah untuk disewa di Kuala Lumpur
- Hartanah untuk disewa di Mont Kiara
- Cari rumah sewa di Bangsar
- Cari rumah sewa di Cyberjaya
Ada soalan lain tentang menyewa? Teruskan membaca: