Skim Perumahan Kerajaan untuk Pembeli Rumah Pertama

Membeli rumah pertama di Malaysia boleh terasa membebankan, lebih-lebih lagi apabila mengambil kira harga hartanah yang terus meningkat, syarat pinjaman yang ketat dan pelbagai program kerajaan yang mengelirukan. Berita baiknya, kerajaan Malaysia menjalankan beberapa skim perumahan yang direka khusus untuk membantu pembeli rumah pertama memiliki kediaman sendiri.

Daripada projek perumahan bersubsidi hingga jaminan pinjaman dan pengecualian duti setem, skim-skim ini secara keseluruhannya merangkumi pelbagai kumpulan pendapatan, jenis hartanah dan lokasi. Panduan ini menghuraikan setiap skim utama untuk pembeli rumah pertama yang tersedia pada 2026 supaya anda boleh mengenal pasti skim yang anda layak, memahami proses permohonan dan mengambil langkah pertama ke arah memiliki rumah.

Gambaran Keseluruhan: Skim Perumahan Kerajaan untuk Pembeli Rumah Pertama

Agenda perumahan mampu milik telah menjadi tunjang dasar negara selama lebih sedekad. Objektif utamanya adalah memastikan kumpulan B40 (40% isi rumah berpendapatan terendah) dan M40 (40% pertengahan) dapat memiliki rumah berkualiti tanpa tersisih daripada pasaran.

Mengapa Skim Ini Wujud?

Harga median rumah di banyak kawasan Lembah Klang kini melebihi RM400,000, sedangkan pendapatan median isi rumah kumpulan B40 kekal di bawah RM5,000 sebulan. Tanpa campur tangan, sebahagian besar rakyat tidak akan mampu memenuhi keperluan deposit, had nisbah khidmat hutang (DSR) dan standard dokumentasi yang ditetapkan oleh pinjaman bank konvensional.

Skim perumahan kerajaan menangani jurang ini melalui tiga mekanisme utama:

1. Intervensi dari sudut penawaran — membina unit mampu milik pada harga yang dihadkan (PR1MA, RUMAWIP).
2. Sokongan pembiayaan dari sudut permintaan — menjamin pinjaman atau membolehkan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) yang lebih tinggi supaya pembeli memerlukan sedikit atau tiada deposit langsung (SJKP, Skim Rumah Pertamaku).
3. Pelepasan cukai — mengecualikan pembeli rumah pertama daripada duti setem ke atas pindah milik dan perjanjian pinjaman.

Konteks Belanjawan 2026

Di bawah Belanjawan Malaysia 2026, kerajaan mengukuhkan komitmennya terhadap pemilikan rumah mampu milik melalui beberapa langkah utama. Ini termasuk menggandakan had jaminan SJKP daripada RM10 bilion kepada RM20 bilion, yang dijangka kerajaan dapat membantu 80,000 lagi pembeli rumah pertama, dan melanjutkan pengecualian duti setem 100% bagi rumah pertama berharga sehingga RM500,000 hingga 31 Disember 2027.

PR1MA (Perumahan Rakyat 1Malaysia)

PR1MA ialah antara program perumahan mampu milik terbesar yang diterajui kerajaan Malaysia. Ditubuhkan di bawah Akta PR1MA 2012, skim ini memberi tumpuan kepada pembangunan dan penjualan rumah berkualiti pada harga di bawah pasaran kepada rakyat Malaysia berpendapatan sederhana.

Kriteria Kelayakan

Untuk memohon rumah PR1MA, anda mesti memenuhi syarat berikut:

• Kewarganegaraan: Warganegara Malaysia berumur 21 tahun ke atas.
• Pendapatan Isi Rumah: Jumlah pendapatan kasar bulanan isi rumah antara RM2,500 hingga RM15,000.
• Pemilikan Rumah: Tidak memiliki lebih daripada satu hartanah kediaman. Pembeli rumah pertama diberi keutamaan dalam proses undian.
• Status Perkahwinan: Individu bujang dan pasangan berkahwin boleh memohon. Pemohon yang berkahwin mesti mengisytiharkan pendapatan pasangan.

Julat Harga dan Jenis Unit

Rumah PR1MA berharga antara RM100,000 hingga RM400,000, bergantung pada lokasi dan jenis unit. Projek lazimnya menggabungkan pangsapuri, rumah bandar (townhouse) dan, dalam sesetengah kes, rumah teres bertanah. Keluasan binaan biasanya antara 800 kaki persegi hingga 1,200 kaki persegi bagi pangsapuri dan sehingga 1,400 kaki persegi bagi unit bertanah.

Cara Memohon

1. Daftar akaun di portal rasmi PR1MA.
2. Lengkapkan borang permohonan dalam talian dan muat naik dokumen sokongan (kad pengenalan, slip gaji, penyata KWSP, sijil nikah jika berkaitan).
3. Pilih projek PR1MA dan jenis unit pilihan anda.
4. Jika permohonan anda diluluskan, anda akan dimasukkan ke dalam undian berkomputer bagi projek yang dipilih.
5. Pemohon yang berjaya dalam undian akan menerima surat tawaran dan seterusnya mendapatkan pembiayaan.

Lokasi Utama

Projek PR1MA terdapat di seluruh Semenanjung dan Malaysia Timur, dengan pembangunan terkenal di Lembah Klang (Cyberjaya, Rawang, Semenyih), Johor Bahru, Pulau Pinang, Perak dan Sabah. Ketersediaan unit berbeza mengikut fasa projek dan permintaan.

RUMAWIP (Rumah Mampu Milik Wilayah Persekutuan)

RUMAWIP ialah skim perumahan mampu milik yang dikendalikan oleh Kementerian Wilayah Persekutuan, menyasarkan penduduk Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan yang tidak mampu membeli rumah pada harga pasaran.

Kriteria Kelayakan

• Kewarganegaraan: Warganegara Malaysia berumur 18 tahun ke atas.
• Kediaman: Mesti tinggal atau bekerja di Wilayah Persekutuan berkaitan (KL, Putrajaya atau Labuan).
• Pendapatan Isi Rumah: Jumlah pendapatan kasar bulanan isi rumah tidak melebihi RM10,000.
• Pemilikan Rumah: Tidak memiliki hartanah kediaman di Wilayah Persekutuan tempat permohonan dibuat. Pembeli rumah pertama diberi keutamaan.

Julat Harga dan Saiz Unit

Harga unit RUMAWIP dihadkan kepada RM300,000, dengan kebanyakan projek berharga antara RM150,000 hingga RM300,000. Pangsapuri lazimnya menawarkan keluasan binaan 800 hingga 1,000 kaki persegi, dengan konfigurasi tiga bilik tidur paling biasa. Semua projek mesti memenuhi standard minimum reka bentuk dan kualiti binaan yang ditetapkan oleh kementerian.

Proses Permohonan

1. Daftar dalam sistem e-Permohonan RUMAWIP melalui portal Kementerian Wilayah Persekutuan.
2. Hantar borang yang lengkap bersama dokumen sokongan (kad pengenalan, bukti pekerjaan atau kediaman di WP, pengesahan pendapatan).
3. Permohonan akan disemak, dan pemohon yang layak diletakkan dalam senarai menunggu.
4. Apabila unit tersedia, pemohon yang berjaya akan dimaklumkan dan meneruskan proses pembelian.

Sekatan Penting

Unit RUMAWIP tertakluk kepada moratorium 10 tahun ke atas jualan semula. Pemilik tidak boleh menjual, memindah milik atau menyewakan unit dalam tempoh ini tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada kementerian. Peraturan ini memastikan unit kekal di tangan pemilik-penghuni sebenar dan bukannya spekulator.

SJKP (Skim Jaminan Kredit Perumahan)

Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) bukan program pembangunan perumahan tetapi skim jaminan pinjaman. Ia direka khusus untuk membantu rakyat Malaysia yang berpendapatan tidak tetap atau tanpa dokumen pendapatan mendapatkan pembiayaan rumah daripada bank.

Untuk Siapa?

SJKP menyasarkan individu yang biasanya sukar mendapat kelulusan pinjaman perumahan melalui saluran konvensional. Ini termasuk pekerja ekonomi gig, pemandu e-hailing, penjaja, peniaga kecil, nelayan, pekerja bebas (freelancer) dan pekerja kontrak. Pemohon bergaji yang mempunyai slip gaji juga boleh memohon di bawah SJKP MADANI.

Ciri Utama pada 2026

• Had Jaminan: Kerajaan telah meluaskan dana SJKP kepada RM20 bilion, meningkat daripada RM10 bilion sebelum ini.
• Ujian Pendapatan: SJKP dan Kementerian Kewangan tidak menerbitkan had pendapatan yang tetap. Ujiannya ialah kemampuan: jumlah ansuran bagi semua pinjaman anda tidak boleh melebihi 65% daripada pendapatan kasar bulanan, dan anda perlu mempunyai rekod CCRIS yang bersih (tiada tunggakan melebihi 2 bulan dalam tempoh 12 bulan terakhir). Bank yang mengambil bahagian boleh mengenakan had mereka sendiri sebagai tambahan.
• Liputan Pembiayaan: Di bawah SJKP MADANI, sehingga 120% daripada harga hartanah dijamin. Tambahan 20% itu menampung kos sampingan seperti MRTA, yuran guaman, yuran penilaian, pengubahsuaian dan perabot.
• Tanpa Deposit: Disebabkan liputan 120%, pembeli yang layak boleh memiliki rumah tanpa perlu mengeluarkan wang tunai pendahuluan.
• Had Pembiayaan: Sehingga RM360,000 di bawah SJKP MADANI, atau sehingga RM500,000 di bawah skim SJKP standard, bagi rumah kos rendah dan sederhana atau rumah mampu milik.
• Tempoh Pinjaman: Sehingga 35 tahun, atau sehingga peminjam mencapai umur 65 tahun.

Cara Memohon

Pemohon tidak memohon SJKP secara terus. Sebaliknya, anda memohon pinjaman perumahan di mana-mana bank yang mengambil bahagian dan menyatakan bahawa anda ingin dipertimbangkan di bawah skim SJKP. Bank akan menilai kelayakan anda dan menghantar permohonan jaminan kepada SJKP bagi pihak anda.

Untuk huraian penuh tentang kriteria kelayakan, mekanisme pembiayaan dan tip permohonan, baca panduan terperinci kami: Housing Credit Guarantee Scheme (SJKP) 2026 (Bahasa Inggeris).

Skim Rumah Pertamaku (My First Home Scheme)

Skim Rumah Pertamaku (SRP), juga dikenali sebagai My First Home Scheme, membolehkan pembeli rumah pertama mendapatkan pembiayaan rumah sehingga 110% daripada bank yang mengambil bahagian. Ia dijamin oleh Cagamas SRP Berhad, anak syarikat perbadanan gadai janji nasional.

Kriteria Kelayakan

• Kewarganegaraan: Warganegara Malaysia.
• Umur: Terbuka kepada pemohon semua peringkat umur, tertakluk kepada had tempoh pinjaman bank. Sebelum ini terhad kepada mereka yang berumur bawah 40 tahun, tetapi had ini telah dimansuhkan.
• Pendapatan: Pendapatan kasar bulanan isi rumah tidak melebihi RM10,000 (pemohon individu secara amnya RM5,000, tertakluk kepada terma bank masing-masing).
• Pekerjaan: Pekerja yang telah disahkan jawatan dengan sekurang-kurangnya 6 bulan perkhidmatan, atau bekerja sendiri dengan rekod sekurang-kurangnya 2 tahun.
• Pemilikan Rumah: Mesti membeli hartanah kediaman yang pertama, untuk diduduki sendiri sahaja.

Syarat Hartanah

• Hartanah kediaman sahaja (siap atau dalam pembinaan).
• Harga hartanah maksimum RM500,000.
• Terletak di mana-mana di Malaysia.

Manfaat Utama: Tanpa Wang Pendahuluan

Kelebihan utama SRP ialah penghapusan deposit standard 10% yang diperlukan di bawah struktur wang pendahuluan (Bahasa Inggeris) biasa. Dengan pembiayaan 110%:

• 100% menampung harga belian penuh.
• Tambahan 10% menampung insurans (MRTA/MRTT), yuran guaman dan kos berkaitan.

Ini menjadikan SRP antara laluan paling mudah untuk memiliki rumah bagi rakyat Malaysia muda dan isi rumah berpendapatan rendah.

Untuk butiran lanjut, lihat panduan lengkap kami tentang Skim Rumah Pertamaku (My First Home Scheme) (Bahasa Inggeris).

Rumah Selangorku dan Skim Peringkat Negeri

Selain program persekutuan, beberapa kerajaan negeri menjalankan skim perumahan mampu milik sendiri yang disesuaikan dengan keadaan pasaran tempatan.

Rumah Selangorku (Selangor)

Rumah Selangorku ialah inisiatif perumahan mampu milik kerajaan negeri Selangor. Unit dikelaskan kepada lima kategori berdasarkan harga, daripada RM42,000 (Jenis A) hingga RM250,000 (Jenis E). Kelayakan terhad kepada penduduk Selangor atau mereka yang bekerja di negeri ini, dengan had pendapatan isi rumah yang berbeza mengikut jenis unit. Keutamaan diberikan kepada pembeli rumah pertama, dan moratorium jualan semula lazimnya terpakai.

Rumah Mampu Milik Pulau Pinang (PBA)

Kerajaan negeri Pulau Pinang mengendalikan beberapa program perumahan mampu milik, termasuk unit berharga antara RM150,000 hingga RM300,000 di Pulau Pinang dan Seberang Perai. Pemohon mesti penduduk Pulau Pinang, dan had pendapatan kasar isi rumah secara amnya RM8,000 hingga RM10,000 sebulan.

Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ)

Skim perumahan mampu milik Johor menyasarkan isi rumah berpendapatan di bawah RM10,000 sebulan, dengan unit berharga daripada RM80,000 hingga RM250,000. Program ini merangkumi hartanah bertingkat dan bertanah di pelbagai daerah di Johor. Seperti skim persekutuan, RMMJ mengenakan moratorium jualan semula untuk mengelakkan spekulasi jual beli cepat (flipping).

Negeri Lain

Kebanyakan negeri lain, termasuk Perak, Kedah, Sabah dan Sarawak, mempunyai variasi program perumahan mampu milik masing-masing. Kriteria kelayakan dan harga berbeza mengikut negeri. Pembeli rumah pertama perlu menyemak dengan pihak berkuasa perumahan negeri masing-masing untuk maklumat terkini.

Pengecualian Duti Setem untuk Pembeli Rumah Pertama 2026

Antara insentif kewangan paling berkesan untuk pembeli rumah pertama ialah pengecualian duti setem 100% ke atas Memorandum Pindah Milik (MOT) dan perjanjian pinjaman.

Apa Itu Pengecualian Ini?

Bagi hartanah berharga sehingga RM500,000, pembeli rumah pertama warganegara Malaysia menerima pengecualian penuh ke atas:

• Duti setem MOT — biasanya dikira mengikut skala progresif 1% hingga 3% daripada nilai hartanah.
• Duti setem perjanjian pinjaman — biasanya 0.5% daripada jumlah pinjaman.

Bagi hartanah RM500,000 dengan pinjaman 90%, pengecualian ini menjimatkan pembeli kira-kira RM11,250 dalam duti setem sahaja.

Dilanjutkan hingga Disember 2027

Di bawah Belanjawan 2026 (Bahasa Inggeris), kerajaan mengesahkan bahawa pengecualian ini telah dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027. Lanjutan ini terpakai kepada Perjanjian Jual Beli (SPA) yang dimeterai dalam tempoh tersebut.

Cara Menuntut

Pengecualian ini dikenakan secara automatik apabila peguam anda menghantar permohonan penyeteman kepada LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri). Anda perlu mengemukakan akuan berkanun yang mengesahkan bahawa hartanah tersebut ialah rumah kediaman pertama anda. Peguam anda akan menguruskan dokumentasi sebagai sebahagian daripada proses guaman pindah milik (conveyancing) biasa.

Untuk huraian penuh tentang kadar duti setem, pengiraan dan pengecualian, lihat panduan Stamp Duty Malaysia 2026 (Bahasa Inggeris) kami.

Jadual Perbandingan: Semua Skim Sebelah-Menyebelah

Jadual di bawah memberikan rujukan pantas untuk membantu anda membandingkan skim utama pembeli rumah pertama yang tersedia pada 2026.

Skim Mana yang Patut Anda Mohon?

Anda tidak terhad kepada satu skim sahaja. Banyak program ini boleh digabungkan. Contohnya, pembeli rumah pertama boleh membeli unit PR1MA menggunakan pinjaman yang dijamin di bawah SJKP, sambil menuntut pengecualian duti setem. Perkara penting ialah menyemak syarat kelayakan setiap skim secara berasingan dan mengesahkan keserasiannya dengan bank pilihan anda.

Soalan Lazim tentang Skim Pembeli Rumah Pertama

S: Bolehkah saya memohon beberapa skim serentak?

Ya, dalam kebanyakan kes anda boleh menggabungkan beberapa skim. Contohnya, anda boleh memohon unit PR1MA atau RUMAWIP dan pada masa yang sama mendapatkan pembiayaan di bawah jaminan SJKP atau Skim Rumah Pertamaku. Pengecualian duti setem dikenakan secara berasingan dan boleh dituntut tanpa mengira skim perumahan atau pembiayaan yang anda gunakan, asalkan harga hartanah tidak melebihi RM500,000.

S: Apa yang berlaku jika pendapatan saya melebihi had kelayakan?

Setiap skim mempunyai had pendapatan tersendiri. Jika pendapatan isi rumah anda melebihi had satu skim, anda mungkin masih layak untuk skim lain. Contohnya, PR1MA menerima pendapatan isi rumah sehingga RM15,000 sebulan, lebih tinggi daripada RUMAWIP (RM10,000) atau Skim Rumah Pertamaku (RM10,000). SJKP tidak mempunyai had pendapatan yang tetap, tetapi jumlah ansuran pinjaman anda mesti kekal dalam lingkungan 65% daripada pendapatan kasar anda. Jika anda melebihi semua had, anda perlu membeli di pasaran terbuka, walaupun anda masih boleh menikmati pengecualian duti setem jika hartanah itu rumah pertama anda dan harganya dalam had yang ditetapkan.

S: Berapa lama proses permohonan mengambil masa?

Tempoh pemprosesan sangat berbeza mengikut skim. Permohonan PR1MA bergantung pada jadual projek dan undian, yang boleh mengambil masa beberapa bulan hingga lebih setahun. Permohonan RUMAWIP diletakkan dalam senarai menunggu dan diproses apabila unit tersedia. Permohonan SJKP dan SRP terikat dengan tempoh kelulusan pinjaman bank, yang biasanya mengambil masa empat hingga lapan minggu. Pengecualian duti setem diproses dalam tempoh guaman pindah milik biasa.

S: Adakah hartanah subjual (pasaran sekunder) layak untuk skim ini?

Bergantung pada skim. Unit PR1MA dan RUMAWIP dijual terus melalui program masing-masing, jadi ia hanya untuk pasaran primer (tertakluk kepada sekatan moratorium ke atas jualan semula). Namun, SJKP dan Skim Rumah Pertamaku boleh digunakan untuk hartanah primer dan subjual, asalkan hartanah memenuhi had harga dan syarat kelayakan lain. Pengecualian duti setem juga terpakai kepada transaksi subjual untuk pembeli rumah pertama.

Mulakan Perjalanan Memiliki Rumah Bersama SuperHomes

Memahami pelbagai skim kerajaan mungkin terasa rumit, tetapi kelebihan kewangannya sangat berbaloi. Sama ada anda pekerja bergaji, pekerja bebas atau peserta ekonomi gig, besar kemungkinan ada skim yang sesuai dengan situasi anda.

Layari hartanah subjual dan projek baharu mampu milik di SuperHomes untuk mencari rumah yang memenuhi kelayakan skim. Gunakan Stamp Duty Calculator (Bahasa Inggeris) kami untuk menganggar penjimatan anda, dan terokai panduan membeli rumah pertama di Malaysia (Bahasa Inggeris) untuk langkah demi langkah keseluruhan proses pembelian. Tidak pasti laluan ini sesuai untuk anda? Siri panduan mengikut jenis pembeli (Bahasa Inggeris) kami membandingkan pembeli rumah pertama dengan pembeli naik taraf, pelabur dan lima profil pembeli lain.

Rumah pertama anda lebih dekat daripada yang anda sangka.

Sumber

• Langkah Belanjawan 2026 (jaminan SJKP dinaikkan daripada RM10 bilion kepada RM20 bilion untuk kira-kira 80,000 lagi pembeli rumah pertama, dan pengecualian duti setem rumah pertama bagi rumah sehingga RM500,000 dilanjutkan hingga 31 Disember 2027): Ucapan Belanjawan 2026, 10 Oktober 2025, Pejabat Perdana Menteri.
• Kelayakan dan had pembiayaan SJKP: Syarikat Jaminan Kredit Perumahan, Kelayakan SJKP, SJKP MADANI di Portal Manfaat MOF.

Disemak September 2026.